去年營收235億,管理417個商場,王健林的萬達商管再度沖刺IPO

图片alt

首次遞表材料遭遇逾期失效後,萬達輕資產的商管平臺赴港上市決心未改,並且希望能在今年上半年完成上市。

根據港交所要求,失效後的3個月內可通過更新資料延續原申請,但才隔了兩天,422日晚,珠江萬達商管重新向港交所提交上市申請書,對2021年業績情況、財務數據進行了更新。

最新招股書顯示,2021年下半年萬達商管新增37個廣場,總在管項目從2021630日的380個增至2021年底的417個,其中,來自第三方的項目增加至132個,占在管商業廣場總數的31.7%

截至2021年末,萬達商管母公司在管建築面積4250萬平方米,獨立第三方為1644萬平方米,合計5895萬平方米。

萬達商管在招股書中表示:中國商業運營服務市場較為分散,根據相關資料,截至2020年底,按在管建築面積計算,我們在全球以及中國皆排名第一,在管面積在中國超過第二名至第十名的總和。

2019-2021年,珠海萬達商管在管商業廣場(不包括停車位)的平均出租率為98.8%,去年下半年出租率有明顯回升,從2021630日的97.7%提升至2021年末的99.3%

得益於規模持續擴張與較高的出租率,2021年全年,珠海萬達商管實現營收234.81億元,同比增長36.55%,年內溢利35.12億元,同比增長215.83%。並且,其盈利能力在持續提升,2019-2021年的毛利率分別為34.1%36.9%44.8%

這背後是公司收入結構的轉變,萬達商管目前的管理模式分為兩種,其中委托管理為萬達商管的主要形式,主要為萬達集團或獨立第三方擁有的萬達廣場提供商業運營服務,可以向母公司、商戶兩頭獲利。

截至2021年底,285家使用委托管理方式,比20216月增加5個項目。該管理模式收入164.82億元,同比增長86.49%,收入占比70.2%,毛利率高達48.2%

正因為如此,萬達商管對萬達集團的依賴嚴重,2019年、2020年及2021年,來自母公司擁有的商業廣場項目收入占同期商業運營服務收入的71.7%67.9%69.8%

另外,萬達商管在招股書中透露,有部分商業管理項目或產生虧損。2019年、2020年及2021年,分別有53家、65家及19家項目子公司分別錄得虧損2.32億、3.93億及0.78億。

萬達商管表示,若該等商業廣場持續產生虧損,我們的經營業績及財務狀況可能受到不利影響。

不過,作為一個輕資產托管平臺,即便不利情況出現,也很難出現大規模的業績波動,並且剝離重資產後,萬達商管的負債也大幅度減少。

萬達商管資產負債率由20216月末的80.4%進一步降低至2021年底的70.9%,流動比率由20216月末的1.2增長至202112月末的1.3。截止報告期末,公司賬上現金及等價物高達188.83億元。

萬達沖擊港股IPO的動作始於去年初,彼時萬達於港交所摘牌之後已經經歷了好幾年“沖A”,卻宣佈放棄A股上市,於20213月,決定將輕資產商業運營板塊業務進行重組,引入珠江國資委戰投正式成立珠海萬達商管。

202172日至830日,萬達商管按1800億元估值引入戰略投資者,融資近60億美元,鄭裕彤家族、碧桂園、中信資本、螞蟻、騰訊、PAG太盟投資集團等機構投資人均有參與。

20211021日,萬達商管正式向港交所遞交上市申請招股書。赴港上市募資用途則是戰略投資和收購、用於各類軟硬體設施的改進升級以豐富變現場景等。

在這份失效的招股書中,萬達與上述構投資人設定了對賭協議:保證珠海萬達商管2021年至2023年實際凈利潤將分別不低於51.9億元、74.3億元及94.6億元。 如未達成,則大連萬達商業及珠海萬贏將以零對價轉讓有關數量的股份,或向投資者支付現金補償。

2021年只實現凈利潤35.12億元來看,顯然並未完成對賭目標。

不過,珠海萬達商管認為,他們已經完成了2021年的對賭。20215月起,公司才向委托管理模式下管理的商業廣場收取運營管理服務費,上半年凈利潤數據參考意義並不大,因為僅下半年就實現凈利潤約28.5億元。公司已經完成了2021年模擬口徑的凈利潤承諾。

今年以來,萬達輕資產戰略方面動作頻頻,繼續擴張的野心不減。

4月初,萬達與鑫苑集團舉行戰略合作簽約儀式,鑫苑旗下多個商業項目將轉交給萬達經營托管。隨後,河南房企建業集團也把旗下商業項目運營權交給了萬達集團,主要合作方式均為輕資產。

隨後,有消息稱,萬達商管又以輕資產方式,拿下北京SOLANA藍色港灣項目和北京五棵松卓展購物中心的整體經營管理權,也就是萬達商管只輸出品牌,負責設計、建設、招商與運營,並按比例分得收益。

規模繼續擴張意味着萬達商管需要更多的“真金白銀”,因此也急需要上市來輸血,但在港股地產板塊估值不佳之時,即使成功上市也恐難實現預期。