房地產行業坍塌?淺析幾點融資緊縮的解決措施

前言

2019年5月開始,房地產行業融資渠道開始緊縮,大部分房地產企業面臨資金鏈承載重和資金緊缺的困境。2020年受新冠肺炎疫情影響,房地產相關政策得以放鬆,部分房地產公司得以擺脫融資難問題。然而,以發展的眼光看問題,住房與民生問題息息相關,住房不炒,房價穩中回緩必定成為房地產行業發展的指導方針。作為開發周期長、回資慢、負債高的房地產行業,毫無疑問會在市場宏觀調控中承受巨大壓力,絕大多數房地產公司將面臨資金鏈超負荷,甚至斷裂的局面。因此,解決融資難問題將成為房地產公司延續和發展的重要標準。

1.房地產公司的融資渠道和方式

融資是指通過特定渠道,為企業發展、項目開發籌集一定數額資金的過程。在我國房地產公司融資的渠道主要分為兩大板塊,即內源融資和外源融資。內源融資是指由公司內部進行的經營活動所產生的資金。主要由企業通過一定的經營活動獲得收益後留存的一定比例的收益和資產折舊產生。外源融資則是指企業以一定的方式或渠道向其他經濟主體籌集資金。股票、債券、信托基金、銀行貸款等都屬於外源融資。

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2.房地產企業融資現狀

房地產企業融資的現狀

作為房地產企業經營發展的一大支柱一銀行貸款,占據了房地產行業項目融資中的60%,是房地產企業依賴性最強的融資渠道。2015年以來房地產行業的到位資金總體呈上升趨勢,國內貸款、利用外資、自籌資金在房地產到位資金中占比均呈下降趨勢,其他資金的占比則出現大幅度上漲。融資占比的變化,從側面反映出各大金融機構對房地產行業的投資持保守態度。國內貸款是指個人或經濟主體以自身擁有的固定資產或特定的投資項目為抵押,向銀行或者金融機構借入的貸款。

利用外資則是指企業或個人收到的包括港澳臺地區在內的外商融資,可以劃分為外商直接投資和其他投資。自籌資金則是指企業通過一定的方式在企業內部籌集用以項目建設的資金,包括企業自有資金、股東投資、借入性資金等。其他資金則是指除以上各種融資方式以外獲得的用以投資特定項目的建設和購置資金,涵蓋無償捐贈資金、其他單位撥入資金、社會集資等。

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房地產行業債券融資的現狀

債券是指政府、銀行、企業、集體等債務人依據法定程序發售的債券,並向債權人承諾在指定日期歸還本金支付一定比例利息的,代表一定金額的有價證券。通過近些年國家的政策調整,債券公司對房地產企業發行債券的要求越來越嚴格。

2016年發布的《關於企業債券審核落實房地產調控政策意見》文件中指出嚴格限制房地產企業發行企業債券進行融資,融資所得資金不得用於商業性房地產項目。自此之後房地產行業不再發行大額公司債券。2015年恆大分三批投放債券市場,金額高達400億元的債券成為房地產行業以債券進行融資的最高規模。2017年房地產企業發行債券大規模回落。從當前房企發行的債券量來看,公司債占比72.02%,短期融資券、中期債券等占比27.98%

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房地產行業股票融資的現狀

股票融資作為資產證券化的融資方式,對企業資產進行組合,以現金流進行償付,是一種很好的融資途徑。它可以有效地降低企業融資成本,化解因融資所帶來的金融風險,使企業資本結構得到優化。然而,在中國房地產行業能夠成功A股上市的地產企業寥寥無幾,大多數房產企業只能以套殼上市的方法進行股票融資。因此股票融資的方法並不適合每一個房地產企業。隨着國家政策的調整,房地產企業通過股票融資的限制也愈發嚴格。

房地產行業信托基金融資的現狀

信托基金是一種以發行基金券的方式,將社會上數額不等的資金集合起來形成一定規模的資產,交由專業人士或機構投資希望以此獲得收益的行為。基金所產生的收益與虧損由投資者們共同承擔。2015年部分房地產企業開始嘗試資產證券化,希望以此達到盤活市場、提高資金使用效率、加速企業成長的目的。2018年出台的《關於規範金融機構資產管理業務的指導意見》中提出禁止資金池業務、禁止資產多層嵌套、禁止通道業務。

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3.房地產企業的融資策略

房地產企業每一個項目的開發都需要巨額資金支持,因此融資成為房地產公司能否得以存續發展的重要指向。項目的開發設立需要資金支持、項目的實施建設需要資金維持,公司的擴大依然需要資金來支撐,集資成為房地產公司發展運營的重要環節。

3.1房地產企業成立初期的融資策略

房地產行業素來競爭激烈,新成立的房地產公司想要在市場中立足必須具備大量的資金。而絕大多數房地產公司在成立初期並沒有穩定可觀的收益來源,企業的固定資產不足以支撐其以貸款的方式進行運作。

因此在這個階段的房地產公司可以通過股權融資的方式吸收資金。公司持有的資金模式以自有資金和股權融資為主。只有通過市場不斷吸收大量資金,企業才能夠以雄厚的資本競拍土地,為自身成長提供更廣闊的空間。

3.2房地產企業成長期的融資策略

處於成長期的房地產企業已經具備相對雄厚的資本,基本完成資本的積累。而企業前期投入的大量資金也會逐漸獲得收益,以現金迴流的方式反哺企業。部分房地產企業在這個階段會擁有一定的知名度和信譽,企業自身擁有的資產足夠支撐自身運轉。當然企業如果想要加快發展也可以採用股權融資的方式,吸引投資機構投資。

3.3房地產企業成熟期的融資策略

發展成熟的房地產企業擁有穩定的市場份額,市場占有率大幅提高,在社會上擁有較高的知名度和信譽度,有利於進一步提高企業競爭力,占據更多的市場份額。除此以外,企業還可以向一些海外投資機構籌集資金。同時,可以採用的融資方式將會更加的靈活,可以在眾多融資方式中選用對自身發展更有利的組合性融資。

3.4房地產企業衰退期的融資策略

在市場上絕大多數企業都有自己的成長周期,房地產企業也不例外。衰退期的房地產企業對自身所持有的項目建設已經接近尾聲,前期投資獲得的收益使資金大額迴流,足以支撐企業的運轉,甚至擁有一部分盈餘。此時,房地產企業面臨的最大難題是如何獲得新的盈利點,企業可以選擇吸收並購其他房地產公司,以此占據更多的市場份額,打開新的市場格局,使企業再次重回市場。除此以外,項目開發周期也決定了房地產公司階段性的融資組合。房地產公司需要結合項目進展及公司現狀,決定採用不同的方式進行融資,使企業的資金註入與項目周期、企業房展狀態相匹配。

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4面對融資風險的措施

多種融資渠道給了企業更多選擇,也更加考驗企業管理人員對風險的把控。不同的融資方法、融資渠道、融資占比會為企業帶來不同的風險,作為融資性強的房地產企業,對風險的控制也關乎着企業的命脈。

4.1建立多層次融資體系,擴寬融資渠道

現階段,我國房地產企業依舊以銀行貸款為主,在相關政策的調控下,國內各大銀行對房地產企業貸款實行緊縮性態勢,這使部分房地產企業壓力倍增。可以預見,過分依賴銀行貸款,且不能進行有效調控的房地產企業將會在未來的市場競爭中步履維艱,其發展會受到極大的限制,甚至生存也難以保障。企業只有建立一個多層次融資體系,細化企業投資項目,針對不同發展階段的投資項目進行細分,採用不同的方式進行融資,才能夠有效地控制融資風險。

4.2立足自身情況,適度調整企業戰略目標

從近幾年國家頒布的政策來看,政府對房地產企業釆取謹慎態度,各大金融機構對房地產企業的貸款採取緊縮政策。部分房地產企業負債率高,被各大銀行及金融機構拒之門外。而融資難且發展緩慢將在此後很長一段時間成為房地產企業發展的常態。因此房地產企業應放緩擴張腳步,與國家政策保持一致,避免在銀行緊縮政策下出現資金鏈斷裂,導致企業出現巨額虧損。

4.3對新項目的設立持謹慎態度,註意規避市場風險

每一個房地產項目的建立都意味着巨額資金的流出。在緊縮政策下,房地產企業的融資渠道受到極大限制。社會各界對房地產持觀望態度,因此項目建設資金不能迴流,將會使企業資金被項目捆綁。企業在建立新項目時必須持謹慎態度,進行充分的市場調研,且註意市場飽和度,規避因盲目擴張所帶來的資金鏈緊張以及現金流短缺的窘境。

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4.4關註市場態勢,註重產銷對路

房屋作為房地產企業所開發的產品,最終目的是要流入市場,被大眾消費。而符合市場需要的產品將會在競爭中占據優勢。房地產企業要在生產中進行市場調研,重視銷售管理,推動產品變現,建造和銷售符合市場需要的商品,加快資金迴流速度,增加企業可流動資金,降低企業融資比例,避免企業陷入融資困境。

結語

面對緊縮政策,房地產企業需要面對日益殘酷的市場競爭,需要依據自身發展投資生產。融資方式的多樣化,給企業帶來發展契機的同時也考驗着企業抗風險能力。在促進自身不斷成長的同時,密切關註市場變化,使企業發展與市場發展階段相匹配,從而盤活企業資產,縮短投資周期,加快資金迴流;使企業在激烈的市場競爭中保持充分的活力,占據有利的競爭地位,形成良性發展循環。