樓市利好頻頻,成交量卻下降47%,為什麽大家都不願買房了?

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進入到2022年之後,由於國內樓市出現“量價齊跌”的行情,各地樓市出現了“松綁潮”。截止今年一季度,全國至少有70多個城市陸續發布了松綁樓市調控的相關政策,其中主要包括是降低房貸利率、降低首付比例、對人才購房發放住房補貼,放鬆限購和限售政策等。各地寄希望通過樓市松綁政策,讓房地產市場擺脫現在的困境。

不過,令人感到奇怪的是,各地樓市並沒有出現回暖的跡象,成交量還是持續低迷。根據克而瑞的數據顯示,2022年3月份,全國30個重點城市共成交新房1481平,同比跌幅擴至47%,購房需求出現大跌。再看全國TOP房企銷售額更是普降30%~40%。顯然,這次各地對樓市松綁,並沒有像過去幾次那樣,給房地產市場帶來新一輪的復蘇,而是房地產市場仍在按照自己的調整趨勢運行。

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一邊是各地陸續對樓市開始松綁,而另一邊房地產市場卻並不買賬,房企的銷售情況還是慘不忍睹,難到老百姓都不願買房了嗎?對此,我們認為主要有以下幾個原因:

第一,我國居民對商品房的需求趨於飽和。在經歷了20多年的房價大漲,該買房的人早就買房了,買不起房的人,也不會再出手了。資料顯示,我國家庭擁有1套住房的有96%,2套住房的有41.5%,3套住房的有10.5%。很多城市家庭已經擁有多套房產,房地產市場已經趨於飽和。

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第二,受到疫情,以及各行各業不景氣的影響,國內居民的收入預期在下降,購房熱情大不如前。近兩年來,國內房地產市場之所以低迷,主要是實體經濟不景氣,要想賺錢越來越難了,於是就下調了對未來收入的增長預期,多數人購房願望降低了,並且很多人對未來房價走勢並不樂觀。在這種背景之下,不管各地怎麽出台樓市松綁的政策,也難以激發樓市成交量的反彈。

第三,在過去的20多年時間里,國內房價之所以會呈現上漲趨勢,主要是城鎮化的推進,不過現在國內的城鎮化率已經達到64%,非常接近發達國家70%的水平,繼續推動城鎮化的空間不會很大。更何況,受到各地高房價的影響,很多農村居民買不起房,也就不願意進城生活。

此外,之前的棚改貨幣化安置已經基本結束,取而代之的是舊改(老舊小區改造),未來老房子拆遷會大幅減少,過去拿着安置款到處購房的拆遷戶現在也見不到了,購房的需求一下子就下降了很多。

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從今年開始,國內有超過70個城市對樓市進行“松綁”。不過,令人感到奇怪的是。樓市的成交量還是非常低迷。30個主要城市一季度房產成交量下降47%。為什麽,過去一直非常有效的樓市“松綁”政策,到今年卻沒啥效果了了呢?

這主要是房地產市場已經趨勢於飽和;國內居民收入減少,購房意願下降。更關鍵的是,之前推動房地產成交量的,棚改貨幣化安置,以及城鎮化已經步入尾聲,國內的購房總體需求大幅滑落,再像過去那樣靠對樓市松綁恐怕難以取得預期的效果了。