限漲?漲給你看!限跌?跌給你瞧!是什麽在左右樓市預期?

隨着“房住不炒”持續加壓,加之世紀疫情對經濟的影響,從去年開始,樓市似乎就逐步進入了一個前所未有的寒冬。據國家統計局4月18日數據,一季度全國商品房銷售面積3.1億㎡,同比降幅達到13.8%;住宅銷售額更是下滑了25.6%。好傢夥,量在降,價格更在降!你嗅到樓市的寒意了嗎?

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那麽,當前樓市的冷淡,是否會讓你想起五年前樓市的熱火朝天?

筆者當年還在重慶讀大學,依稀記得,從最開始沿江、商圈等地段,到全城搶,購房者們清晨四五點排隊,尤以大平層、公園房為甚,大家就像打仗沖鋒一樣無所畏懼地向前向前,甚至筆者也隨了一波大流。在那時的大背景下,再多唱空分析都已經不重要了,一律被人們視為廢話,因為一天一個樣的房價騙不了人,大媽大叔大哥大姐們只知道一句話,那就是:買買買!

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當然,同為西部大城的鄰居成都市,老鐵們購房的熱情也不遑多讓。於是乎,成都祭出了限購大招!限購!限購!但是重慶主城呢,並沒有出台類似從量上調控樓市的政策,而是採取本地戶籍,或三年以上本地社保等要求,杜絕了炒房團的入駐,註意是杜絕了炒房團;也並沒有對本地居民採取“限量購買”的方式。

由此,兩套截然不同的模式出現了,也產生了兩個奇怪的現象。第一個,是雲貴川三省的人都在往成都跑,作為西部的中心城市之一,再加上國家中心城市的定位,沒理由不看好成都,於是成都樓市越限越火,房價也越炒越高(三年從均價7000-18000)。第二個,重慶樓市卻在火了一小段時間後,變得不瘟不火了(三年均價7000-13000-12000)。論城市體量,老重慶區域九區十二縣(2.1萬億)仍然高於成都約2000億;主城核心區即主城九區,均價在2017年初也與成都在同一段位,但經過2017年初-2019年末兩年多的時間,卻落後了成都城區一個身位(約5000元每平米)。

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為什麽會這樣呢?筆者認為原因如下:

1、購房者的不理智。這個是普遍存在的原因,大家都一股腦兒地覺得房價肯定會一直上漲,過去,城鎮化為房地產帶來了不可多得的發展機遇,全國各大城市的樓市長牛,讓“萬元房產永不倒”“房產神話”深入人心。故而,在地產火爆時期,人們會直觀覺得是超大、特大城市的虹吸和人口吸附力導致房價上漲,城市體量和未來空間配得上這個房價,再加上中介和開發商的煽動和慫恿,購房者們於是就爭先上車,目的當然是享受房產穩健增值,而買的人一多,就更是加劇了這一效應,因此造就了房價飛速上漲的神話。

2、限購引導了更多人房價將要大漲的預期。這一點集中體現在成渝房價走勢上。限購令(成都樓市調控模式),說直白點,就是漲太快了,快停下,你別買就不漲了!目的是為了壓制需求端,進而降低房價。那麽大家會怎麽去理解?人們往往是逆向思維去理解一件事,他們會想成,因為房價還有漲的空間,房子供應不上了,所以才限制我買(註意,這里在大眾理解上,就從壓制需求變成了供小於求)。但是,只要房價還會漲,那我不買別人是不是一樣買?我不買豈不是虧了?所以是不是趁還有買房的名額,趕緊買下來呢?因此啊,就出現很多人,特別是剛需一族不顧一切也要趕上最後一班地產車。包括配套實施的首付比例提升,也讓很多準備購買改善性住房的人擔心換不起房,而趕在限購限貸前趕快買,這樣一來,反而加劇了樓市熱度,於是樓市在“限購”下持續大火。

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重慶因為並沒有實施類似限購限貸,反倒給人以“樓市供應充足,供大於求,隨時買都一樣,還不如觀望觀望”的想法,加之戶籍、社保驗證杜絕了外地炒房客,削減了潛在購買群體。於是大家在看到房價上漲後,會更趨於理性的觀望,而不是搶房,這樣一來,樓市就成了相持戰,給大家直觀看到的,就是房價快速上漲後,轉變為了震盪下行。

3、土地價格、建材價格上漲的因素。也勢必會導致房價的上行,畢竟商品房雖然過去作為了投資的市場,即“樓市”,但其本質還是商品,商品基本上是不可能低於成本價銷售,因此成本的上行,最終還是會轉嫁給房屋的消費者,即購房人,直觀表現就是房價上行。

4、土地財政、經濟復蘇等原因。房地產一直作為拉動經濟增長的主力軍之一,一度占到GDP的近40%!房地產捆綁了金融、建材、裝修裝飾等一大批相關產業,因此,過去沒人向房地產加重荷。加之2015年金融市場波動,全球經濟大背景下,必然要實行貨幣寬松,通貨膨脹的預期,讓樓市成為大宗資金的蓄水池,和資產保值增值的避風港,一度讓“不買點磚頭,手裡的錢就變成紙了”成為一段時間內大家堅信的事實。

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最後是國人喜歡跟風,連板藍根、連花清瘟都能因為某些消息而全民哄搶,更何況還是金融機構背書、GDP支柱的房子!可惜,歷史無數次表明,跟風是不會有好結果,至少不會走在時代前列,於是,在樓市這個大市場中,很多人均是在2020年前後高位接盤。

因為現在,左右樓市預期的不再是上述原因,相反,由於2018年以來的強力調控,雖然當時調控的效果還並不太明顯,但經過長期的堅持,調控終究會在市場上明顯地被體現出來。同時受到疫情的沖擊,收入下降導致購買力的收縮,許多前期積累的樓市獲利盤也急於降價出清,因此,這一兩年房價一降再降,出現了開篇的統計數據。

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可以說,市場已經從之前強勢的賣方市場,突然變成可以討價還價的買方市場了,甚至於,類比限購限貸所產生的群眾心理誤差,當前密集發布的房產救市措施,也會給大家以一種“房子快賣不出去了,我給你降點價,請大家趕緊買!”的錯覺,一旦形成類似市場預期,人們更願意再等待等待,於是樓市成交將進一步放緩,直到最後的冬至。期間,勢必會淘汰一批諸如恆大之類的高負債房企,負債越高,它對資金流的要求更高,也更易出現資金鏈斷裂風險。

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但是,只要冬天過去,春天還是回來,因為市場低迷,制約了房企拿地、投資熱情,新開發面積減少,會加速庫存的去化,使得供需更趨平衡,價格也將會向理性回歸。主要原因是,一、適宜開發地塊越來越少,土拍地價上行將是大趨勢;或是拆遷拿地,拆遷成本也不比土拍拿地低;二、建材、人工價格的逐年遞增;三、貨幣購買力的自然貶值。這些因素,直接決定了樓市的未來預期是:經過震盪盤整之後,保持穩定,並以與經濟相適應的幅度逐年溫和上行。通常情況,樓市從寒冬到春天約為60個月左右的周期,讓我們拭目以待!

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